Le simple risque d’éboulement constitue un trouble anormal du voisinage

Le régime des troubles anormaux de voisinage est une création prétorienne ancienne, dont on trouve déjà la matrice dans un arrêt du 27 novembre 1844.

La Cour de cassation y admet qu’un voisin peut obtenir réparation lorsque les nuisances (fumées, bruit) excèdent « la mesure des obligations ordinaires du voisinage », tout en précisant qu’il ne suffit pas que le bruit soit simplement gênant : encore faut‑il qu’il soit porté à un degré tel qu’il constitue un véritable dommage indemnisable ("lorsqu'il est porté à un degré insupportable pour les propriétés voisines, [le bruit] soit une cause légitime d'indemnité", mais qu’il ne s’agit pas de réparer « toute espèce de bruit »).

Cour de cassation, Chambre civile, 27 novembre 1844

Cette jurisprudence repose alors sur l’articulation entre le droit de propriété et la responsabilité civile, la Cour censurant une application trop extensive de l’article 1382 combiné à l’article 544 du code civil.

Dans un arrêt récent du 5 mars 2026, la troisième chambre civile apporte une précision notable à ce régime, en liant les troubles de voisinage à la notion de risque avéré de dommage, et non plus seulement à un dommage déjà réalisé.

L’affaire opposait deux sociétés, propriétaires de terrains contigus, situés l’un au‑dessus de l’autre : la société Jean Lanes détenait un fonds supérieur sur lequel elle avait édifié diverses constructions et, en 2014, un mur de soutènement en limite séparative des propriétés ; la société Sofilam possédait les parcelles en contrebas, sur lesquelles se trouvait un talus, en bordure de cette limite.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, 23‑20.575

En octobre 2014, ce talus, implanté sur le fonds inférieur, a subi un éboulement.

Une expertise judiciaire a alors été ordonnée afin de déterminer les travaux de consolidation nécessaires et de préciser les responsabilités respectives des voisins.

À la suite de ce rapport, la société Jean Lanes, propriétaire du fonds supérieur, a demandé que la société Sofilam soit condamnée à réaliser les travaux de confortement du talus préconisés par l’expert, faisant valoir qu’à défaut de tels travaux, son propre terrain et ses constructions étaient exposés à un risque d’effondrement.

La Cour d’appel de Fort‑de‑France a rejeté cette demande : constatant que le terrain et les constructions de la société Jean Lanes ne présentaient aucun désordre et que le risque invoqué n’était lié qu’à d’éventuelles fortes pluies, elle a considéré qu’en l’absence de dommage actuel, la responsabilité de la propriétaire du fonds inférieur ne pouvait être engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, 23‑20.575

Saisie du pourvoi de la société Jean Lanes, la Cour de cassation censure cette analyse.

Après avoir écarté l’argument d’irrecevabilité du moyen tiré du trouble de voisinage, la troisième chambre civile rappelle le principe suivant :

"Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage" (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, 23‑20.575).

Elle reproche à la cour d’appel d’avoir statué en se bornant à constater l’absence de dommage actuel, sans examiner la question centrale qui lui était soumise, à savoir si l’inaction de la société Sofilam – son refus d’exécuter les travaux de consolidation du talus – n’était pas de nature à faire courir, au fonds supérieur, un risque avéré de dommages excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Autrement dit, la Haute juridiction ne se contente plus d’exiger un dommage déjà survenu pour entrer dans le champ de la responsabilité pour troubles de voisinage.

Elle impose aux juges du fond de rechercher si l’on se trouve en présence d’un risque suffisamment caractérisé, lié à la situation ou au comportement du voisin (ici l’absence de travaux de confortement sur le talus), et si ce risque, par son intensité et sa probabilité, dépasse ce qu’un voisin peut normalement supporter.

Ce faisant, elle ouvre la voie à la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage en présence d’un « risque avéré de dommages », c’est‑à‑dire d’une probabilité réelle et sérieuse de survenance d’un dommage futur, dès lors que ce risque est directement imputable au voisin et qu’il excède les inconvénients ordinaires de la proximité.

Cette évolution est favorable aux justiciables confrontés à des situations de danger structurel (risque d’éboulement, d’affaissement, etc.) : elle permet, en amont, d’obtenir la condamnation du voisin à réaliser des travaux de sécurisation, ou d’engager sa responsabilité, sans attendre la réalisation matérielle du sinistre.

Elle comporte toutefois un enjeu de maîtrise : seule la mise en évidence d’un risque objectivement avéré, étayé par des éléments techniques (tels qu’un rapport d’expertise), est susceptible de caractériser un trouble anormal, ce qui limite, en principe, les dérives vers des contentieux purement spéculatifs.

Il convient enfin de souligner que l’arrêt du 5 mars 2026 est qualifié d’« inédit », c’est‑à‑dire non publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, 23‑20.575).

S’il révèle une inflexion significative dans l’appréhension du dommage en matière de troubles de voisinage, sa portée exacte dépendra de la manière dont les juridictions du fond, et éventuellement la Cour de cassation elle‑même dans de futurs arrêts publiés, reprendront ou non cette analyse centrée sur le risque avéré de dommage.