Immobilier : meublé ou non, frais d’agence... Mon propriétaire vend le logement que je loue, quels sont mes droits ?

Vous louez une maison ou un appartement depuis quelques mois ou plusieurs années et votre propriétaire vous annonce qu’il ou elle souhaite vendre son bien, votre logement. Que prévoit la loi ? Quelles sont ses obligations envers vous, locataire, et quels sont vos droits ?

« Comment cela se passe si ma propriétaire, de la maison que je loue, doit vendre ? Quelles sont ses obligations en ma faveur ? »

« Cette situation est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui malgré ses modifications par la loi Alur en 2014, reste le texte fondateur en matière de droit des locataires et obligations des bailleurs, avance l’avocate. Ce texte prévoit à l’article 15 que le propriétaire doit notifier à son locataire son désir de vendre son bien dans une forme et un délai précis. Dans le cas contraire, ce document, appelé congé, ne sera pas valide juridiquement.»

Quelles mentions doivent figurer sur ce congé ?

Laurent, ce congé doit absolument mentionner la future vente du bien immobilier que vous louez, son prix, et les conditions de la vente projetée, pour vous permettre à vous, locataire, d’exercer un droit de préemption. Autrement dit, grâce à ce congé, qui fait office d’acte de vente, vous aurez le droit d’être prioritaire sur l’achat.

Le congé doit également mentionner la date fixée pour le terme du bail, reproduire les termes des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 précité, être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

« Ce congé, qui peut être notifié en mains propres, par lettre recommandée ou signifié par acte de commissaire de justice, doit intervenir au terme du bail, en respectant un délai de préavis de six mois. C’est très important. Il s’agit d’éviter qu’un congé frauduleux ne soit délivré avec un prix déraisonnable par exemple qui servirait à décourager le locataire de tout achat, pour ensuite vendre à quelqu’un d’autre le bien à un prix inférieur à celui annoncé. »

Dans un tel cas, le texte 15 de la loi 1989 prévoit une amende pénale de 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour personne morale en fonction de la gravité des faits. Il est également prévu pour le locataire la possibilité de demander des dommages et intérêts s’il apprend par la suite que son ancien bailleur a tenté de le décourager volontairement afin de vendre son bien à un moindre prix à quelqu’un d’autre.

Une fois le congé reçu, le locataire doit s’assurer de sa bonne forme. « C’est parfois subtil. Certains congés paraissent valables mais ne le sont pas. À l’inverse, d’autres réveillent des doutes dans leur forme mais dans le fond, tous les éléments y sont. Des consultations gratuites auprès d’avocats et associations permettent de s’en assurer », précise l’avocate qui fait aussi partie du groupe de défense logement du barreau de Rennes. En effet, si les conditions du congé ne sont pas respectées, ce dernier est nul et le bail peut se reconduire automatiquement.

Quels délais ?

Le congé doit être envoyé dans un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail. Selon maître Camille Guilbert Objilere, « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition du bien, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre son logement aux termes du contrat de location en cours. »

A contrario, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé au locataire de son logement « qu’au terme d’une première reconduction tacite du contrat ». Par exemple : un bail est accepté pour une durée de 3 ans, à compter du 10 janvier 2020, avec reconduction tacite de 3 ans. Le bailleur vend son bien à un tiers après le 10 janvier 2023, date de la reconduction tacite du bail. Cela signifie qu’à la date à laquelle le nouveau bailleur acquiert le bien, il reste moins de trois ans avant le terme du bail, qui interviendra le 9 janvier 2026. Le bailleur acquéreur ne pourra donner congé à son locataire qu’à l’issue de la reconduction tacite suivante soit, pour le 9 janvier 2029.

Les locataires âgés de plus de 65 ans et aux ressources modestes bénéficient d’une protection anti-expulsion renforcée. La loi impose au propriétaire de proposer un relogement adapté, sauf si lui-même dépasse 65 ans ou dispose de revenus limités.

Et si le locataire souhaite acheter ?

Le locataire peut à réception du congé faire une offre d’achat d’un un délai de deux mois. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui a refusé l’achat est considéré comme occupant sans droit ni titre : le bail se termine à sa date de fin prévue. « Si le locataire accepte l’offre, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Et si dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de la vente est prolongé de quatre mois. »

Enfin, sachez Laurent que si le propriétaire décide de baisser son prix, il doit renotifier les conditions de vente à son locataire avec un nouveau congé. Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n’a pas à payer de commission d’agence immobilière.

Pour un logement meublé

Le propriétaire d’un logement loué meublé peut vendre son logement, même s’il est habité par un locataire. Le locataire peut acheter le logement qu’il habite, mais il n’est pas prioritaire pour le faire. Il n’a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations, par exemple lors de la mise en vente de l’immeuble.