Arrêt important sur la portée de l’obligation de délivrance du bailleur

La 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation est venue rappeler dans un arrêt rendu le 10 Avril 2025 que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation légale de délivrance à l’égard du preneur.

Ø  Civ. 3e, 10 avr. 2025, FS-B, n° 23-14.974

Cette obligation de délivrance est d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger en stipulant une clause contraire.

L’obligation de délivrance est prévue par l’article 1719 du Code civil, lequel dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, le litige porte sur un contrat de bail de locaux de bureaux.

Le locataire, a assigné le bailleur en référé aux fins d'expertise sur des désordres affectant les locaux, notamment des infiltrations d'eau.

Un expert a été désigné par ordonnance.

Par la suite, le locataire a signifié un congé et le bailleur a assigné le locataire en paiement de loyers et charges impayés, d'une clause pénale, du cout de réparations locatives et de dommages-intérêts.

Après le dépôt du rapport de l'expert, le bailleur a mis en cause son assureur.

Le locataire demandait, à titre reconventionnel, le remboursement d'une partie des loyers et charges et l'indemnisation des préjudices nés d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La Cour d'appel de Versailles a rejeté les demandes indemnitaires du locataire en se fondant sur une clause du bail par laquelle le locataire avait renoncé à tous recours tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels, quelle qu’en soit l’origine, privant ainsi le locataire de toute demande d'indemnisation sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le locataire s'est pourvu en cassation, contestant cette interprétation de la clause de non-recours.

La 3e Chambre civile de la Cour de Cassation a censuré la Cour d’appel au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil et a affirmé dans un attendu de principe qu’

« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ».

Cette décision permet de rappeler qu’il est impossible par le biais de clauses contractuelles de priver de sa substance l’obligation du débiteur, et ce conformément à l’article 1170 du Code civil lequel prévoit :

« Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. »

Cette décision illustre l'importance d'une défense juridique solide et bien argumentée en matière de contentieux immobilier.

En cas de problématique liée à l’exécution d’un contrat de bail n’hésitez pas à contacter le cabinet.